De Spaanse markt voor huurwoningen groeit gestaag. Reden voor APG om hier fors in te beleggen. Nu verkoopt APG, uitvoeringsorganisatie van ABP, de helft van deze woningen aan het Australische Aware Super. Waarom? En waarom belegt een Nederlandse pensioenbelegger eigenlijk in Spaanse huurwoningen?
Vivenio.
In 2017 startte APG met de Spaanse partner Renta Corporación het bedrijf Vivenio, dat investeert in huurwoningen in grote Spaanse steden als Madrid en Barcelona. Een stabiele belegging, maar toch verkoopt APG nu de helft aan een Australische partner, pensioenfonds Aware Super. APG ontvangt hiervoor ruim 400 miljoen euro en investeert de helft daarvan weer in Vivenio voor verdere groei in kwaliteit en kwantiteit van de woningportefeuille. Aware Super investeert voor hetzelfde bedrag.
Vastgoed Europa.
Vanuit APG is Rafael Torres Villalba, expert portfolio manager Vastgoed Europa, al sinds de start nauw betrokken bij Vivenio. Waarom is APG vier jaar geleden gaan beleggen in Spaanse huurwoningen?
Eénpersoonshuishoudens.
Torres Villalba: ‘Het is een aantrekkelijke groeimarkt. De Spaanse overheid heeft de bevolking in het verleden gestimuleerd om huizen te kopen. Dat is gelukt, ruim 80 procent van de Spaanse woningen is een koopwoning. In Nederland is dat ruim 55 procent. Maar de laatste jaren wil een groeiende groep Spanjaarden flexibeler zijn. Ze willen zich niet vastleggen, voor hun werk willen ze makkelijk kunnen verhuizen. En dan kun je je huis beter huren dan kopen. Omdat op dit moment nog geen 20 procent van alle woningen een huurwoning is, verwachten we daar nog veel groei. Daar komt bij dat, net als in Nederland, het aantal eenpersoonshuishoudens in Spanje snel stijgt; waardoor er simpelweg meer vraag naar woningen komt.’
Wat zijn voor APG de rendementen van deze beleggingen?
‘Wat betreft de huuropbrengsten gaan we uit van 3 tot 4 procent cashrendement per jaar. Laag? Dat valt wel mee. Nu de rente zo extreem laag is, en we bijvoorbeeld op obligaties weinig verdienen, is dat een prima rendement. Daar komt ook nog een verwachte jaarlijkse herwaardering van het vastgoed bij. Daardoor komt deze belegging jaarlijks op een aantrekkelijk rendement uit.’
Kan APG niet beter in Nederlandse huurwoningen beleggen, zodat eigen leden meeprofiteren?
‘Dat doet het ABP al. Bijvoorbeeld via een belang in Vesteda, dat ruim 27.000 Nederlandse huurwoningen bezit. Maar voor de belangen van onze deelnemers is het verstandig als APG de beleggingsrisico’s zo goed mogelijk spreidt. Dat geeft nou eenmaal de meeste kans op een stabiel rendement op lange termijn. En daarbij hoort onder andere dat we wereldwijd in vastgoed beleggen, niet alleen in Nederland.’
ABP schetste eerder de voordelen van deze Vivenio-belegging, zoals het stabiele rendement. Waarom verkopen jullie dan de helft van dit aandelenbelang?
“ABP heeft de ambitie om dit woningplatform te laten groeien tot een bepaalde schaal. Dochter Vivenio is inmiddels aardig op weg, maar kan nog verder groeien, daarmee nog efficiënter worden en uiteindelijk een beter rendement opleveren. Door een nieuwe belegger toe te laten is er meer kapitaal beschikbaar om die groei te verwezenlijken en kan APG een deel van deze belegging verzilveren. De opbrengst is ruim 400 miljoen euro, waarmee we uitkomen op een mooi totaalrendement. APG heeft daardoor de rendementseisen van het ABP gehaald. De opbrengst investeert het APG voor een gedeelte in Vivenio, en het overige kapitaal weer in andere vastgoedbeleggingen.’
Tekst: ABP / Redactie ODB
Foto: UnSplash / Redactie ODB
